جانمایی املاک یکی از مهم ترین امور در انجام تجارت حرفه ای است. املاک دارای سند مالکیت را می توان به طور تقریبی به دو نوع طبقه بندی کرد: املاک در محدوده شهر و املاک خارج از محدوده شهر. در این مقاله نحوه شناسایی ملک و جانمایی پلاک ثبتی را در کردان توضیح خواهیم داد.
همانطور که می دانید با تصویب قانون ثبت در دهه 30، فرآیند ثبت املاک و زمین آغاز شد و به هر زمین پلاک ثبتی اصلی و فرعی واگذار شد. تمام قطعات زمین و شهر اکنون ثبت شده و دارای پلاک ثبتی هستند. همین امر برای اکثر روستاها صادق است، اما ممکن است در برخی مناطق دورافتاده و زمین های کشاورزی هنوز این اتفاق نیفتاده باشد.
جانمایی پلاک ثبتی به معنای مشخص کردن مرزها و موقعیت مکانی بر روی نقشه (نقشه 2000 سازمان نقشه برداری یا عکس های هوایی و ماهواره ای)
این عملیات پیچیده معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری بر روی نقشه های 2000 سازمان نقشه برداری انجام می شود. به این صورت که موقعیت دقیق روی نقشه رسم می شود و ابعاد ثبت شده به همراه مساحت ملک درج میشود. علاوه بر این، مختصات UTM گوشه های ملک و شکست آن نیز در جدولی در کنار نقشه ثبت می شود.
مورد دیگری که متقاضی برای طرح دعوی باید نقشه جانمایی پلاک ثبتی ارائه دهد، ماده 12 زمین شهری است. در این جا متقاضی باید مدارک را ارسال کند و با مراجعه به یک متخصص حقوقی ماهر و با تجربه برای جانمایی پلاک ثبتی اقدام کند.
ذکر این نکته ضروری به نظر می رسد که به یاد داشته باشید که همه پلاک ثبتی دارای قابلیت جانمایی نیستند. بعضی از پلاک قدیمی (معمولاً در حومه شهر) ممکن است با وجود نقشه‌ها و طرح‌های ثبتی هنوز قابل ثبت نباشند. توجه داشته باشید که جانمایی پلاک ثبتی باید با دقت بالا انجام شود، نه به صورت تقریبی و حدودی روی نقشه. بنابراین امکان ترسیم و ارائه نقشه تقریبی وجود ندارد. این عملیات باید با دقت انجام شود.
همانطور که قبلا ذکر شد، بخشی از فرآیند جانمایی پلاک ثبتی شامل بررسی و نقشه برداری از وضعیت فعلی ملک و محله های آن است. این نقشه برداری معمولاً در قالب UTM انجام می شود زیرا سازمان های مربوطه مانند ادارات ثبت اسناد و املاک، شهرداری ها، سازمان های زمین و مسکن، زمین شهری، مدیریت موقوفات و ... نیاز به نقشه هایی با فرمت UTM دارند. نقشه UTM نقشه ای است که در سیستم مختصات جغرافیایی UTM و استانداردهای مرتبط با آن ایجاد می شود. در این نقشه از ابزارهای پیشرفته و دقیق برای تعیین مساحت دقیق ملک، اندازه ابعاد مختلف ملک، حدود ملک، همسایگان ملک و وضعیت آن، محدوده پلاک ثبتی و مرزهای آن، نقاط بحرانی داخل ملک استفاده می شود.
تهیه این نقشه به وسیله ی کارشناسان نقشه برداری متخصص انجام می شود. دقت این نقشه به قدری است که متراژ ملک و همسایگان آن تا صدم متر مربع مشخص می شود و با استفاده از دستگاه جی پی اس دو فرکانس، محل دقیق نقاط کلیدی ملک با دقت چند سانتی متر مشخص می شود. این نقشه در جانمایی پلاک ثبتی در کردان برای افزایش دقت در تعیین مساحت و متراژ ملک شما بسیار موثر است. بنابراین، ما معتقدیم که بخش های مربوطه باید یک نقشه UTM ایجاد کنند. توجه داشته باشید که نقشه UTM املاک و مستغلات در سند تک برگ جدید صادر شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور آمده است. این نکته اهمیت ایجاد نقشه های UTM در جانمایی پلاک ثبتی را نشان می دهد.
برای یک فرد عادی بدون اطلاع از ثبت و غیر متخصص عملاً غیرممکن است که به سادگی با استفاده از اطلاعات مندرج در سند، موقعیت دقیق آن ملک را تعیین کند. جانمایی اصلی ترین، دقیق ترین و مطمئن ترین روش مکان یابی اموال توسط کارشناسان رسمی دادگستری است. البته کارشناسانی که در زمینه ثبتی دارای صلاحیت نقشه برداری هستند و می توانند مکان دقیق املاک را بر روی نقشه ها و زمین پیاده سازی کنند. به نقشه ثبتی دسترسی داشته باشید. از طرفی بدلیل این که در محدوده شهر که تحت نفوذ، کنترل و نظارت شهرداری است، نقشه شهری اولیه تحت عناوین طرح جامع، طرح تفصیلی و نقشه مقیاس 1:5000 و 1:2000 وجود دارد.
بنابراین اطلاعات مربوط به حوزه توسعه شهری با نقشه ثبتی با دقت قابل قبولی بر اساس طرح کاداستر مطابقت دارد. بنابراین در صورت داشتن پرونده شهرسازی (پروانه ساختمانی، اتمام کار شهری و ...) می توانید با تطبیق موقعیت ملک بر اساس اطلاعات شهرسازی ملک، موقعیت درون شهری را شناسایی کنید و این اطلاعات در گواهی صادر شده توسط دولت محلی ذکر شده است. همچنین برای تعیین محل تفکیک پلاک در این گونه اسناد می توان با تطبیق حدود ملک با توجه به ابعاد و اجزای مندرج در سند، محل ملک را تعیین کرد.
با اجرای طرح کاداستر در ده سال گذشته یک سند مالکیت صادر و بین مالکان توزیع می شود. اساس این نوع اسناد از پایبندی به نقشه های کاداستر و موقعیت های جغرافیایی و نقشه های UTM ناشی می شود. مشخصات ملک در سند مالکیت یک صفحه ای درج شده است، در پایین صفحه اول کروکی ملک و سایت پلان پلاک ملک به طور مشخصی درج شده است. همچنین در پایین صفحه اول هر سند مالکیت تک برگ عبارتی تحت عنوان شناسه جام نوشته شده است. این شناسه برای تعیین محل دقیق ملک استفاده می شود و بر اساس نقشه UTM می باشد.
ما نمی توانیم مکان و جانمایی ملک دارای سند مالکیت خارج از محدوده شهر را صرفاً بر اساس اطلاعات مندرج در سند مالکیت تعیین کنیم. مکان یابی هر ملک دارای سند مالکیت در خارج از محدوده شهر با ارجاع به نقشه ثبتی دیگر و استفاده از نقاط مرجع نقشه برداری که فقط در دسترس کارشناسان دادگستری مجاز در امور ثبتی از طریق اداره ثبت می باشد. پس از مشخص شدن موقعیت ملک، لازم است با گرفتن نقشه UTM، مساحت ملک مشخص شود.
تعیین موقعیت و جانمایی املاک دارای سند تک برگ در خارج از محدوده شهر بر اساس اطلاعات مندرج در سند مالکیت، ارجاع به مختصات ذکر شده در نقشه UTM و با استفاده از شناسه جام انجام می شود.